Lors du renouvellement du bail, le plafonnement de l’évolution du loyer peut être écarté en cas d’évolution – favorable à l’activité – des facteurs locaux de commercialité. Peu importe que le locataire en bénéficie effectivement.

L’évolution des loyers commerciaux est plafonnée en fonction de l’indice des locaux commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). En cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité du local, favorable à l’activité exercée, ce plafonnement peut être écarté lors du renouvellement du bail et le loyer est alors fixé à la valeur locative (Code de commerce, article L 145-34).

Les facteurs de commercialité dépendent de l’intérêt présenté – pour le commerce considéré – de l’emplacement du local, des autres activités qui y sont exercées, des moyens de transport, de l’attrait particulier de l’emplacement, etc (Code de commerce, article R145-6).

La modification de ces éléments doit être favorable pour l’activité exercée, qu’elle soit durable ou provisoire. La jurisprudence de la Cour de cassation était partagée sur le point de savoir si la modification des facteurs de commercialité devait avoir une incidence effective sur l’activité ou si elle devait seulement être « de nature » à favoriser l’activité.

Un nouvel arrêt met fin à cette incertitude. La Cour de cassation juge ainsi que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du loyer renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité du locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux.

Le bailleur peut se limiter à établir que la modification des facteurs de commercialité constatée est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exercé, sans avoir à prouver que le locataire en a effectivement bénéficié. En l’espèce, pour ce commerce de luminaires, l’expert judiciaire avait constaté notamment l’évolution démographique, la progression de l’activité touristique de la commune et des flux de véhicules dus à l’ouverture d’une nouvelle voie routière. Le chiffre d’affaires du locataire était cependant en baisse, son activité était déficitaire et il avait fait l’objet d’un plan de sauvegarde.

Référence : Cass. 3e civ. 18 septembre 2025 n° 24-13.288