Le régime des plus values de cession des biens loués en meublé est alourdi pour les loueurs non professionnels.

Le régime fiscal des plus values de cession d’un bien immobilier diffère selon la qualité du propriétaire, professionnel ou particulier. La même différence de régime s’applique aux biens loués en meublé.

Le loueur en meublé est professionnel lorsque ses recettes annuelles dépassent 23 000 euros et sont supérieures à ses autres revenus d’activité. Le régime fiscal est celui applicable aux entreprises. Les plus values de cession relèvent du régime fiscal des plus values professionnelles, à court ou long terme.

Pour les loueurs en meublé non professionnels, la fiscalité est celle des revenus fonciers et les plus values de cession relèvent du régime des plus values immobilières des particuliers.

Les deux régimes sont très différents (mode de calcul, abattements, majoration et minorations, exonérations, taux d’imposition…) et conduisent à des niveaux d’imposition très inégaux.

Pour un bien détenu moins de cinq ans dont la cession dégage une plus value de 100 000 euros, le total de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux est de 23 500 euros pour un particulier, contre 48 300 euros pour un professionnel. Pour un bien loué pendant dix ans et une plus value de 150 000 euros, la différence s’inverse : 32 000 euros pour un particulier contre 20 900 euros pour un professionnel.

Le projet de loi de finances pour 2025 prévoit une mesure présentée comme une harmonisation mais qui porte sur une spécificité très marginale du régime des meublés non professionnels. Cette spécificité est censée contribuer aux tensions sur le marché locatif en favorisant les locations meublées de courte durée.

Inclusion des amortissements dans la plus value

La plus value est constituée de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Comme dans toute entreprise, les plus values professionnelles sont calculées compte tenu du montant des amortissements déduits au titre de l’impôt sur le revenu. Le régime des plus values des particuliers ne tient pas compte des amortissements déduits.

Le montant déductible de l’amortissement des biens loués par un particulier est limité à la différence entre le montant des loyers et le montant des charges, entretien, réparation, assurances… (Code général des impôts, article 39 C, II-2).

Pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025, le prix d’acquisition du bien cédé sera minoré du montant des amortissements déduits (ce qui conduit à une majoration d’autant de la plus value imposable).

La mesure ne concernera pas les amortissements portant sur les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration et qui ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. L’intégration des amortissements dans le calcul de la plus value de cession des particuliers entraînera une majoration significative de leur imposition, sans réduire réellement la complexité des deux régimes.

■ Référence : Projet de loi de finances pour 2025, article 24