À défaut de clause d’indexation prévue au bail commercial, la révision du loyer doit être effectuée par lettre recommandée AR ou acte extrajudiciaire.

Le loyer commercial peut être révisé soit lors de la révision légale tous les trois ans, soit en application d’une clause d’indexation (dite clause d’échelle mobile) ou d’une clause recette (en fonction du chiffre d’affaires réalisé).

Une clause d’indexation mentionnée dans le bail permet une révision du loyer, généralement annuelle, en fonction de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), ou encore selon l’indice du coût de la construction (ICC). Le loyer est automatiquement indexé sans qu’une intervention du propriétaire soit nécessaire.

En l’absence de clause d’indexation, la révision du loyer doit respecter le formalisme prévu à l’article R 145-20 du Code de commerce (acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception).

La Cour de cassation apprécie strictement l’obligation de ce formalisme. Dans cette affaire, le bail ne contenait pas de clause d’indexation mais le loyer commercial avait été réévalué plusieurs fois sur la base de l’indice du coût de la construction (ICC). Le locataire n’avait jamais élevé de contestation et avait toujours payé les loyers réévalués.

Le litige est né à la suite du décès du propriétaire. Le locataire assigne les héritiers, nouveaux propriétaires, pour contester le commandement de payer des loyers échus et demander le remboursement des augmentations du loyer sur les années passées (64 548 euros). Il s’appuie sur le respect nécessaire du formalisme prévu par le Code de commerce.

Les nouveaux propriétaires font valoir que le locataire avait toujours payé les loyers révisés et qu’il devait nécessairement avoir accepté tacitement les revalorisations. La Cour de cassation rappelle cependant qu’en l’absence de clause d’indexation, la demande de révision du loyer commercial doit obligatoirement être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En conséquence, la demande du locataire d’obtenir le remboursement des trop-perçus de loyers était recevable.

Référence : Cass. 3e ch. Civ. 14 décembre 2023, n° 22-15.871